银行对狂飙房价功 不可没 调控政策尚未除根(图)

胡来 admin 评论

2010年4月17日,北京房地产受房地产新政影响明显。 CFP供图 一盆冰水浇在了越烧越旺的楼市上——二套住房首付比例不低于5成,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;三套以上住房的,首付比例和贷款利率大幅提高,房价过高地区可暂停放贷。 面对近两个月来涨势

银行对狂飙房价功 不可没 调控政策尚未除根(图)

 
 
2010年4月17日,北京房地产受房地产新政影响明显。 CFP供图  

  一盆冰水浇在了越烧越旺的楼市上——二套住房首付比例不低于5成,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;三套以上住房的,首付比例和贷款利率大幅提高,房价过高地区可暂停放贷。

  面对近两个月来涨势近乎疯狂的楼市,国务院收紧了金融政策,为过快增长的房价拉紧了缰绳。

  就在14日国务院常务会议要求二套房首付至少5成的第二天,楼市迅速作出了反应。

  从北京市房地产交易管理网的数据来看,4月15日,北京新建住宅及存量住宅交易量环比前一日出现明显下降。新建住宅网签交易量环比下降75.98%和存量住宅环比下降10.98%。

  不仅仅是金融手段,土地政策、保障政策、监管政策等手段,都将在金融收紧之后陆续登场。

  2010年,迎接楼市的或许将是一场深刻的市场调整。

  市场到了必须控制的时候

  从最近两年的国务院常务会议内容看,房价已经成为一个必然讨论的话题,几乎每次国务院常务会议之后,都会出台相关的房地产新政。

  高房价不仅是普通人关心的话题,同时也是中央政府密切关注的问题。

  最近的这一轮房价过快上涨源自2009年二季度之后。

  在经历了世界金融危机和中央政府从2007年下半年开始的地产调控后,我国楼市在2008年一直处于冷清观望状态。不仅买房的人少了,开发商拿地开发的热情也迅速降低。在2008年,多个城市出现土地流拍。

  正是由于开发建设的减少,当2009年初我国率先走出金融危机阴影的时候,房地产市场出现了供应短缺的问题。

  压抑了一年多的购房需求在2009年二季度后大量释放,加上供应不足,房价在这之后迅速攀升。

  2009年12月14日,国务院抛出“国四条”,要求遏制房价过快上涨。

  今年1月10日,《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》公布,从土地到信贷,再到地方政府责任,文件详细列出了十一条措施。这个“国一十条”为2010年的房地产市场定下了基调,就是要遏制房价过快上涨。

  然而,所有人都没有预料到,就在今年两会结束第二天,北京一天之内接连诞生三个地王。而在两会上,从中央政府到地方政府,屡屡表态,要遏制高房价过快上涨。

  如果说,2009年二季度以来房价的上涨,更多是刚性需求的释放,那么,今年3月之后房价的上涨,则更像是一场赌博。央企地王的诞生,直接改变了市场的预期,恐慌性购房、投资炒作大量进场。

  我爱我家房地产经纪公司控股公司副总胡景晖告诉记者,在今年3月之后,北京市二手房的交易中开始出现一些怪现象——

  “首先,不看房就成交的客户开始大量出现。”胡景晖说,一次性全款付清的客户比例突然上升。以前,只有1/3的客户会选择一次性全款付清的购房方式,但在3月之后,这个比例却上升到了一半以上。

  更夸张的情景开始显现,在北京一些区域,胡景晖发现,居然有客户买房当天就挂牌出售。

  “毫无疑问,短线炒家开始大量进入市场。今年3月以来,房价的上涨,与1997年的香港房地产市场非常相像。如果不加控制,市场会很危险。”胡景晖说。

  最先使用的控制措施,就是金融信贷政策。这个手段一直在使用,不同的是,力度不断升级。

  今年1月出台的“国十一条”规定,贷款购买第二套住房的,首付比例不低于4成,贷款利率严格按照风险定价。

  4月14日的国务院常务会议,则把二套房的首付比例再次提高——首付比例不低于5成,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

  4月17日,《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》出台,差别化住房信贷政策更加细化。

  其中,首套住房面积在90平方米以上的,首付比例不得低于3成。在此之前首套住房的首付比例只有2成。

  第三套以上住房的,贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高,房价过高地区可暂停第三套以上住房的放贷。

  “以前出台金融政策调控楼市的时候,政策中总有例外的条款,但这次非常干脆,没有任何例外。而且,对银行来说,这些政策都能够落实。”一家国有银行的工作人员这样告诉记者,中央政府是下了决心要控制房价过快上涨。

  银行对房价推波助澜

  历史总是惊人的相似。

  类似今年房价过快上涨情况,2007年上半年就曾经发生过一次。而针对这两次房价过快上涨的调控手段如出一辙,都是从二套房贷款政策入手。

  2007年9月27日,中国人民银行、中国银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,收紧信贷政策。其“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍”的政策,直接导致了2007年下半年至2008年年底房地产市场的低迷。

  时隔两年多之后,二套房政策再次充当了调控楼市的第一拳,只是这次力度更大。

  北京师范大学房地产研究中心主任董藩告诉记者,这次出台的政策与2007年的“927新政”有些类似。不同的是,2007年遇到了全球金融危机,有些城市干脆就不放贷款,而不仅仅是增加首付。此次出台的政策,在住房信贷上作出了更加细化的区分,目的就是要打击短期炒作。这样的措施会非常有效。

  在胡景晖看来,今年的价格上涨比2007年严重得多。2007年的房价上涨是从南向北蔓延,一开始只是在深圳,而这一轮却是从北京发起,两周之后上海开始动作,再传到广州深圳。北京作为首都的示范效应影响更大。

  “2007年的过快上涨仅仅是投资炒作,今年却是央企地王的推动,这一轮的房价猛涨比2007年更凶猛。”胡景晖说。

  在胡景晖看来,这几年的房地产市场宏观调控政策中,除了2007年的“927新政”外,其他的政策基本没有起到真正的作用。所以中央政府仍然采用了金融手段发力,这个手段立竿见影。可以说,国务院14日的政策就是“927新政”的翻版。

  从政策的调控方向看,首先受影响的将是投资客,那些可改善可不改善的购房需求也将被浇冷水。

  市场的反应印证了金融手段的立竿见影。

  据我爱我家北京市所有400余家门店的统计数据显示,新政出台后第一天,已经签约的贷款客户纷纷给店面打电话,要求加急办理过户和批贷手续。通州二手房购房委托量首现下降23%,部分炒家离场。整体房源量上升15%,2005年以后的二手商品房房源量上涨3成。

  北京中原地产向记者表示,在新政出台后,一些城市已经开始出现抛售的苗头。在北京北三环一个楼盘,一浙江炒客一次抛出20余套房源,总价近1.3亿元;在深圳,目前已有投资客一次性挂出上百套房源出售的情况;三亚甚至出现全民卖房的景象。

  可以看出,银行在房价的上涨下跌中扮演着至关重要的角色。

  “毫无疑问,银行在房价上涨中是一个非常重要的推动力。如果没有银行这桶油,房地产这辆车不可能跑得这么快。”知名财经评论员叶檀说,在房地产市场,银行采用了拉长金融杠杆的做法,不仅仅体现在低首付、低利率,还包括抵押贷款等方式,让有房者更容易获得贷款购买更多的住房。

  叶檀表示,银行拉长或缩短金融杠杆,对于房地产市场会起到至关重要的作用,传导到价格上,会明显带来房价的上涨或下跌。此次国务院的新政缩短了金融杠杆,对短线操作的投资客来说,将是致命的打击。

  在房地产市场上,银行占据了市场的两头。在房地产供应上,正是有了银行的开发贷款,开发商才能顺利拿地进行开发建设;在房地产消费上,也正是有了银行的个人住房消费贷款,商品房才能真正被市场消化。

  “在房地产市场供应和消费两个终端上,银行都有着难以遏制的放贷冲动。”胡景晖说,银行主观上并非愿意看到高房价,但客观上确实对房价起到了推波助澜的作用。

  由于中国城镇化的发展,需要房地产市场大量开发。银行放贷给开发商后,开发商有了资金支持可以高价拿地、推高房价,银行从开发贷中能获取客观的利益,愿意放贷给开发商。

  在2009年整体流动性充足的情况下,大量贷款放给了央企。央企看中了房地产市场,不断缔造地王,高地价刺激着高房价。

  而在个人信贷领域,房贷风险小、数量大,对银行来说更是优质资产。

  “对银行来说,对房地产放贷的度究竟多少合适?好像没有人能说清。”一家国有银行从事信贷审批的工作人员告诉记者,有不少银行的利润就是靠房地产个人信贷业务支撑的。

  遏制高房价期待更多组合拳

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